Vicios ocultos al comprar una casa: qué son, cuánto tiempo tenés para reclamar y cómo evitarlos

Comprar bien empieza antes de firmar

Encontraste la casa, te gustó, cerraste el precio y recibiste las llaves. A los pocos meses aparece una mancha de humedad que antes no estaba, o un desagüe que se tapa una y otra vez. La pregunta inmediata es: ¿esto lo tengo que pagar yo, o le puedo reclamar al vendedor?

La respuesta depende de si se trata de un vicio oculto. Es un tema que pocos compradores conocen hasta que les pasa, y tiene plazos legales cortos.

No es un caso teórico. En marzo de este año, un juzgado de San Isidro condenó a pagar una indemnización millonaria al comprador de una casa que, después de la operación, empezó a tener filtraciones, problemas de cañerías y fallas en la calefacción. Un perito ingeniero determinó que buena parte de esos problemas ya existían antes de la venta (ver nota de Clarín).

¿Qué es un vicio oculto?

Es un defecto que ya existía cuando compraste, pero que no podías descubrir con una revisión razonable de la propiedad.

La clave no es si el problema "se veía" o no, sino si era detectable. Un enchufe que no anda se descubre probándolo, así que es un defecto aparente: si no lo probaste, difícilmente puedas reclamarlo después. Una cañería rota dentro de la pared, que recién deja mancha meses más tarde, sí puede ser un vicio oculto, aunque el síntoma haya aparecido después de la compra.

Para que dé lugar a un reclamo, el defecto además tiene que ser importante. Tiene que afectar el uso normal de la vivienda, o ser de tal entidad que, de haberlo sabido, no la habrías comprado o habrías pagado bastante menos. Una canilla que gotea no entra en esta categoría.

Algunos ejemplos típicos:

• Pérdidas en cañerías de agua, gas o desagües embutidas en paredes o pisos.

• Filtraciones de techos o terrazas que todavía no dejaron marcas visibles.

• Fallas en la instalación eléctrica que solo detecta una revisión técnica.

• Pisos que se levantan por una mala colocación de origen.

• Problemas estructurales, como fisuras por fallas en la construcción.

¿Importa si el vendedor sabía del problema?

Importa, pero no es lo único que cuenta. Si el vendedor conocía el defecto y lo tapó (por ejemplo, pintando encima de una humedad), la situación es más grave y su responsabilidad aumenta.

Pero aunque el vendedor no lo supiera, la ley igual lo obliga a responder por los vicios ocultos de lo que vendió. Que no supiera del problema no lo libera de esa responsabilidad.

¿Qué podés reclamar?

En principio, que el vendedor repare el defecto a su cargo. Si el problema es muy grave, o el vendedor no puede o no quiere arreglarlo, se puede llegar a deshacer la operación: devolver la propiedad y recuperar lo pagado, en las condiciones que fija la ley. También puede corresponder un reclamo por los daños sufridos.

Un detalle importante: si el defecto tiene arreglo y el vendedor ofrece repararlo, el comprador no puede rechazar esa reparación solo para anular la compra.

Los plazos: acá es donde más gente pierde el derecho

Hay tres plazos que conviene tener presentes:

• 60 días para avisar. Desde que el defecto aparece, tenés 60 días para comunicárselo formalmente al vendedor. Si el problema se fue manifestando de a poco, el plazo corre desde que pudiste darte cuenta. Si no avisás a tiempo, perdés el derecho a reclamar.

• 3 años de garantía. La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos en un inmueble vence a los 3 años desde que recibiste la propiedad. Ese plazo se puede ampliar si las partes lo pactan.

• 1 año para iniciar la acción judicial, según lo que establece el Código Civil y Comercial.

Por eso, si aparece algo sospechoso, no lo dejes para más adelante ni lo resuelvas solo con una charla informal. Una carta documento deja constancia de que avisaste dentro del plazo.

¿Cómo probar que el problema ya estaba?

Le corresponde al comprador demostrar que el defecto existía antes de la compra, y eso suele ser lo más difícil. Lo que más ayuda:

• Un informe de un arquitecto o ingeniero sobre el origen y la antigüedad del problema.

• Fotos y videos, tanto de cuando compraste como de cuando apareció el defecto.

• Presupuestos y facturas de las reparaciones.

• Los mensajes con el vendedor o la inmobiliaria, y las cartas documento.

• Testigos que conocieran el estado anterior de la casa.

Qué revisar antes de comprar

La mejor forma de no tener que reclamar es detectar los problemas antes de firmar el boleto. En una visita, prestá especial atención a esto:

• Humedad: paredes, techos y cielorrasos, sobre todo cerca de baños, cocina y ventanas. Desconfiá de las paredes recién pintadas en un solo sector.

• Servicios: abrí canillas, prendé luces, probá el gas y la calefacción, y tirá la cadena.

• Pisos y paredes: fisuras, desniveles, piezas flojas o arreglos recientes.

• Techos y exterior: terraza, membrana, canaletas, desagües pluviales y paredes de afuera.

• Papeles: que lo construido coincida con los planos aprobados.

Si la propiedad es antigua o tiene señales dudosas, ir con un arquitecto o ingeniero cuesta mucho menos que cualquier reparación.

Cómo trabajamos en Inmobiliaria Victor López

Nuestro criterio es simple: contarle al comprador todo lo que sabemos de la propiedad. Si una casa tiene una humedad, una rajadura o cualquier falla a la vista, lo decimos antes de avanzar. Además, lo dejamos escrito en la documentación de la operación, para que conste que el comprador fue informado de esos puntos.

Esto protege a las dos partes. El comprador sabe exactamente qué está comprando y puede negociar el precio en función de eso. El vendedor queda cubierto, porque nadie puede reclamarle después por algo que se informó con claridad.

Igual, hay cosas que nadie puede ver en una visita: una cañería dentro de la pared, una filtración que todavía no dio señales. Si algo así aparece después de la compra, no te dejamos solo. Acompañamos al comprador en el reclamo y lo ayudamos a avisar a tiempo y a reunir lo necesario.

Hasta hoy no tuvimos que atravesar un caso así, y buena parte de eso se debe a trabajar con transparencia desde la primera visita.

Si estás buscando comprar una casa o departamento en San Miguel, Muñiz, Bella Vista o la zona, podés ver nuestras propiedades en venta o escribirnos. Te ayudamos a revisar la operación con tiempo.

Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado. Ante un caso concreto, consultá con un profesional.